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Lebenslanges Wohnrecht – welche Vereinbarungen elementar wichtig sind

Um die Erbschafssteuer zu umgehen, verschenken viele Eltern bereits zu Lebzeiten ihr Haus an ihre Kinder. Trotz der Eigentumsübertragung möchten sie auch weiterhin in dieser Immobilie wohnen bleiben. Das ist möglich durch eine Verknüpfung der Schenkung mit einem lebenslangen Wohnrecht. Um böse Überraschungen zu vermeiden, kommt es auf die Rechtssicherheit an, sodass sich die Frage stellt: Was sind die rechtlichen Grundlagen und Rahmenbedingungen für das lebenslange Wohnrecht?

Rechtsgrundlage ist § 1093 BGB

Von entscheidender Bedeutung sind zwei Faktoren: Erstens eine vertragliche Vereinbarung und zweitens die Eintragung in das Grundbuch. Nur unter diesen Voraussetzungen besteht für den Berechtigten ein lebenslanges Wohnrecht auch dann, wenn es zu Streitigkeiten oder zu einem Eigentümerwechsel kommt. Die Grundlagen des Wohnungsrechts sind in § 1093 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) definiert und haben auch für das lebenslange Wohnrecht Gültigkeit.

Rechte und Pflichten von Eigentümer und Berechtigtem

Nach § 1093 BGB kann der Befugte weitere Personen in seinen Haushalt aufnehmen. Das gilt für seine Familie ebenso wie für Personen, die den Haushalt führen oder für die Pflege notwendig sind. Auch wenn das Wohnrecht nur für eine Person vereinbart worden ist, kann der Eigentümer diesbezüglich kein Verbot aussprechen. Dieses Aufnahmerecht gilt auch für die nichteheliche Lebensgemeinschaft. Meistens ist das lebenslange Wohnrecht auf einen Teil der Immobilie, meistens eine Wohneinheit, begrenzt. Dann darf der Berechtigte auch die Einrichtungen und Anlagen nutzen, die für den gemeinschaftlichen Gebrauch vorgesehen sind. Der Eigentümer hat auch keinen Anspruch auf Besichtigung der Wohneinheit, es sei denn, ein Besichtigungsrecht ist gesondert vereinbart worden.

Die Lastentragung obliegt allerdings dem Wohnungsberechtigten mit der Konsequenz, dass er die Kosten für Heizung, Strom und für Reparaturen und für öffentliche Kosten selbst tragen muss. Lediglich außergewöhnliche Ausbesserungen müssen vom Eigentümer finanziert werden, wozu er jedoch nicht verpflichtet ist. Auch ein Wechsel des Eigentümers hat keine Auswirkungen auf das lebenslange Wohnrecht. Anders gilt für die Zwangsversteigerung. Dann kommt es darauf an, ob das Wohnrecht ranghöher als das Recht des die Zwangsvollstreckung betreibenden Gläubigers ist. Ist es das nicht, erlischt es im Zuge der Zwangsversteigerung.