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Wenn der Mieter stirbt – das passiert mit dem Mietverhältnis

Was passiert mit einem gemieteten Haus oder mit einer gemieteten Wohnung, wenn der Mieter stirbt?
Das Gesetz gibt eine Antwort in § 563 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch), wonach ein Eintrittsrecht in das Mietverhältnis besteht.
Für wen hat dieses Eintrittsrecht Gültigkeit und unter welchen Voraussetzungen kann das Mietverhältnis gekündigt werden?

Das sagt § 563 BGB 

Nach § 563 BGB treten die Menschen, die mit dem verstorbenen Mieter in der gemieteten Immobilie gewohnt haben, in das Mietverhältnis ein mit der Folge, dass der Mietvertrag fortgesetzt wird.
Dazu gehören zum Beispiel der Ehepartner, Kinder oder andere Familienangehörige ebenso wie Personen, die mit dem Verstorbenen dauerhaft einen gemeinsamen Haushalt geführt haben.
Anderes gilt, wenn der verstorbene Mieter allein lebte.
Dann geht der Mietvertrag automatisch auf die Erben über.
Einer ausdrücklichen Erklärung bedarf es hierzu nicht.

Erbe und Vermieter haben ein Sonderkündigungsrecht 

Ein Erbe hat auch die Möglichkeit, ein Sonderkündigungsrecht geltend zu machen und das Mietverhältnis zu beenden.
Dafür muss er zeitnah aktiv werden und den Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
Diese außerordentliche Kündigung muss nach § 564 BGB innerhalb des Monats erfolgen, in dem der Erbe vom Ableben des Erblassers erfahren hat.
Die Kündigung muss mit dem Hinweis auf das Sonderkündigungsrecht schriftlich erfolgen und vom Erben unterzeichnet sein.

Umgekehrt hat auch der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht gegenüber den Erben, nicht jedoch gegenüber einem Mitmieter des Verstorbenen.
Ebenso wie der Erbe muss auch der Vermieter gemäß § 564 BGB die Kündigung innerhalb eines Monats aussprechen, nachdem er vom Tod seines Mieters erfahren hat.
Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, die abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses zwischen drei und neun Monaten liegen können.

Nachlassverbindlichkeiten: Erbe übernimmt Rechte und Pflichten 

Mit Eintritt des Erbfalls gehen auch die Pflichten aus dem Mietverhältnis auf den Erben über.
Diese sogenannten Nachlassverbindlichkeiten können unter anderem noch offene Mietzahlungen sein, eine noch offene Nebenkostennachzahlung oder auch die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Die Pflicht zur Übernahme der Nachlassverbindlichkeiten erfährt jedoch auch ihre Grenzen.
Übersteigen diese das vom Erblasser hinterlassene Vermögen, ist der Erbe nicht verpflichtet, zur Deckung der Kosten auf sein Erspartes zurückzugreifen.
Dann hat er die Möglichkeit, den Nachlass innerhalb einer Frist von sechs Wochen auszuschlagen.